1. ホーム
  2. ハイブリッド・エコ・ハートQ
  3. 史幸便り
  4. Vol.2 今、住宅を建てることは?
工法の解説
ラフィーネ
史幸便り

史幸便り

Vol.2 今、住宅を建てることは?

アメリカのサブプライム問題の影響。

2008年11月06日更新

アメリカのサブプライム問題の影響。

アメリカ発の、世界恐慌にも発展するのではないかというサブプライムローンの問題が世界中を駆けめぐり、各国の株価に大きな影響を及ぼしています。とりわけ、今まで金融国家として豊かさを享受して来た、北欧の優等生、アイスランド等はIMF(国際通貨基金)の支援を必要とするほど、多大な影響を受けています。特にアイスランドの場合は、住宅融資に「サムライローン」という金融商品を選択した人々に、大きな影響を与えています。その仕組みは住宅融資を受ける場合、円建ての金融商品で融資を受けていたため、ユーロが高かったときには、恩恵を受けたものの、円高の今日では、30~50%以上もの差額を上乗せしなければならなくなり社会問題化しているのです。

しかしこの様なことは、世界各国の景気後退による金融問題であり、本来はアメリカのサブプライム問題とは直接関係はありませんが、サブプライムによってアメリカの国家的な信用が失墜し、世界恐慌を招くような事態になり、世界全体の金融に影響を与えたから起きた問題です。

我が国の場合は、バブル処理でアメリカのサブプライムなど、過熱する経済にコミットする余力が無かったから、被害が少なかったということが出来ます。従って現在のところ、我が国では影響を受けて倒産したのは、中堅保険会社一社だけでした。ただ、地方銀行の十行ほどと団体に属する金融機関がリーマンブラザーズ関連で、危機的な状況に陥っているようですが、これは直接アメリカの住宅融資に関わりを持ったというわけではなく、例えば我々が投資信託を買うように、この様な金融機関が投資の仕方を間違えて損をしたということでしょう。本来は、市中に対する金融で利益を上げるべきだと思いますので、今後はその様な方向に向かうものと考えられます。

このようなFX(外国為替保証金取引)による住宅融資など、日本ではまだ馴染みの少ない金融商品による融資が何故、可能になるのか、それが住宅の証券化(モゲージ)といわれるものです。我が国の場合も、旧公庫の住宅取得支援機構が推進している「フラット35」がモゲージといわれるものが最もわかりやすい金融商品になります。

住宅の証券化(モゲージ)とはどんなことか。

住宅の商品化(モゲージ)とは、それ自体は、決して悪いものではありません。むしろ、社会資本として住宅の流通を目指すためには、非常に有効な手段でもあります。また、住宅そのものが商品となるのですから、住宅の性能や質が高くなければ商品としての価値が低くなります。従って、商品として流通する住宅は、質の高い住宅として認知されることになります。

市中金利の安い現在では、まだまだ「フラット35」の利用が少ないので、軌道に乗っているとはいえませんが、すでに全国に百行以上のモゲージバンク登録銀行があります。最も取り扱いが多いモゲージバンクはインターネット系バンクで、その他の多くは市中銀行が業務の一環としてモゲージバンク登録をしています。この様に、住宅金融も大きく変化しています。モゲージバンクは融資した住宅を商品と見なし、それを商品化して販売して利益を上げます。インターネット銀行が貸し出しの上位を占めるというのもモゲージバンクの大きな特徴です。

今までの住宅融資と何が、どのように違うのか?

今までの住宅融資は、住宅そのものにお金を貸すのではなく、お金を借りる「人」に対する信用や資産(土地)、年収に対してお金を貸します。住宅を建てることは、お金を貸し出す目的や動機であっても、住宅自体に価値を認めてお金を貸すわけではありません。勿論、住宅は担保にはなりますが、あくまでもお金を貸す対象は、借りる「人」の資産(土地)と信用なのです。

もしも建て主が住宅のために借りたお金を払うことが出来なくなった場合、金融機関は担保の住宅と共に、担保が不足している場合は、建て主に残金を請求することになります。

これが、今までの住宅金融方式だとすると、モゲージバンクの場合は、住宅そのものの価値に対してお金を貸します。従って、建て主が返済できなくなった場合は、その住宅をモゲージバンクに引き渡すだけで、それ以上の債務は発生しません。モゲージバンクの場合は、融資は住宅に対して行うのであって、人そのものに貸すわけではありません。従って住宅そのものに価値がなければ、その人にどんなに信用があっても、逆に融資はしません。それが住宅の証券化なのです。だから、インターネット関連の銀行の融資が大きくなる秘密があるのです。モゲージバンクを利用する場合には、「日本住宅性能表示基準」により指定された住宅性能を満たすことが必要になります。もしもの場合、商品として流通するに足りる性能がある住宅であるかどうか、専門の評価機関によって評価されます。先にも述べたように、住宅を社会資本として流通させるためのシステムとしてモゲージバンクは、非常に有効な手段です。

どうしてサブプライムローン問題が起こったのか?

アメリカの場合は、モゲージバンクで住宅を建てますから、支払いが出来なくなれば住宅そのものを返還すれば債務はなくなります。テレビなどで多くのブルーシート、ホームレスが映し出される場面がありますが、住宅を差し出した時点で債務はなくなります。

この様にモゲージバンクのシステム自体に問題があったのではなく、貸し方に問題があったとしかいいようがありません。アメリカ経済の先行きに対する見通しの甘さもあったと思いますが、プライム(信用)の問題も大きかったのです。

いかに、モゲージバンクといっても、全く信用がなければ住宅そのものを買うことは出来ませんが、サブプライムローンというのは、プライム(信用)に対するサブ(準じる)で、信用が低い人に対するローンで、そのサブプライムに対し、保険業界が保証するという、二重、三重の金融商品が絡んでいるのです。そのバブルがはじけたことが、今回のサブプライム問題を引き起こしているのです。

我が国の住宅業界に与える影響は?

サブプライムローンの問題は、我が国の住宅には、全く影響を与えるものではないと思います。それは、先に説明したように金融商品の問題だからです。

地球環境の悪化は、年々目に見えるような形で現れている現在、住宅の高性能化による省エネルギー、二酸化炭素の削減は、益々重要になります。また、世界恐慌を防ぐ手段としても温暖化防止技術の開発が大きなパワーになるものと考えられます。

現在の我々には気付きませんが、十年後、二十年後の未来から見れば 今、この瞬間が大きなエネルギー革命のまっただ中なのかもしれません。太陽光発電や燃料電池など様々な革新的な新エネルギーが産声を上げ、実用化段階が近づいています。

今、住宅を建てる場合には、十年後、二十年後の未来的なエネルギー問題を充分に考えて建てなければ成りません。少なくとも、新エネルギーが直ぐにでも取り付けられる住宅性能が重要です。住宅建築は今までのように、新築すればおしまいという時代は終わりました。建てた後にこそ、夢がある住宅、それがこれからの住宅です。

そして今、住宅を建てようと計画してきた人々にとっては、ビックチャンスが訪れています。最大600万円の減税など、かつて無い景気浮揚策が用意されています。

これを利用して、今こそ、将来型の省エネルギー住宅設備が無理なく使用できる、高性能住宅を建てることが重要です。

ページのトップへ