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Vol.108 消費増税の時代の住宅建築の考え方!

消費増税は悪い事ばかりではない、様々な景気落ち込み対策を活用しよう。
消費増税は決定事項です。なげくばかりではなく、その活用法を一緒に考えましょう。

2018年10月31日更新

住宅購入に消費増税は、どの様に影響するのか?

2014年4月に消費税は、5%から8%に引き上げられました。更に、2017年4月に10%へ引き上げの予定が、景気への影響を考えて、2019年10月まで再延期されました。今回、予定通りに10%に増税された場合、住宅購入者にはどんな影響が出てくるのか考えて置く必要が有ります。まず、消費税が10%に増税される前に住宅を購入しようと考えた場合、そのタイムリミットには次の2つがあります。

1・「引き渡し」のタイムリミットを間違わない?

8%の消費税で住宅を購入しようと思う場合、期限は「2019年9月30日」となります。この日までに不動産の「引渡し」を受ける必要があります。不動産売買契約はすでに締結している場合でも、契約から決済までにある程度の期間がかかるため、これを逆算して購入することが必要になります。

2・経過処置の「請負契約」のタイムリミットは?

注文住宅を建てる場合は、完成時期が多少ずれ込むこともあります。
そこで、工事請負契約の締結時期が重要になります。請負契約を「2019年3月31日」までに締結すれば、引渡しが2019年10月以降になっても消費税8%が適用される経過措置が講じられます。

消費税が10%に増税された後に住宅を購入した場合の影響。

その1:売買価格

住宅を購入する場合に消費税が課税されるのは、不動産のうち「建物」の価格になります。「土地」についてはもともと消費するものではないため、消費税は課税されません。これは一戸建てでもマンションでも同じです。
また「消費税が課税されるのは新築だけ」と思われている方もいますが、正しくは売主が「課税事業者」の場合は、中古物件であっても消費税が課税されます。
仮に建物部分の価格が3,000万円の住宅を購入した場合、課税される金額は、上表・1のように増税前と増税後では支払金額が60万円違います。この差は当然ながら、第倍金額が高額になるほど大きくなります。

その2:仲介手数料

住宅を購入する際には、不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。この仲介手数料『(売買価格×3%+6万円)×消費税』も課税対象となるため注意が必要です。
仮に5,000万円の住宅を購入すると仮定した場合、増税前と後で次のように変わってきます。
上表.2の様に消費税の増税により仲介手数料が3万1千200円値上がります。このように、消費税の増税前か後かで数十万円もの価格差が生じます。これだけ見ると、住宅購入者にとって消費税増税はかなり大きな負担となりそうですが、このままでは住宅購買や建築は冷え込んでしまうため政府は、一定の要件のもと所得税や住民税が控除できる制度を別途設けています。したがって、悲観する必要はありません。

消費税対策の「住宅ローン控除」とは?

住宅を取得してから6ヶ月以内に入居し、その後も引き続き住み続けることで、入居した年から10年間にわたりローン残高の1%相当額が所得税から控除されます。10年間で最大400万円もの所得控除を受けられるため、所得税や住民税の負担が大幅に軽減されます。

住宅購入・建築のベストなタイミング?

消費税増税前後における住宅購入の最もベストなタイミングと思えるのは、消費税額だけを比較すれば、当然、増税前の方が有利なのは明らかです。ただ、今までの度重なる増税延期で増税前の駆け込み需要が予想以上に増える事もないと思われますが、増えた場合は増税後の反動が大きく出る可能性もあり、一時事的に販売や新築の棟数が減る場合も予測されています。そうなれば、不動産の販売価格自体が落ち着く可能性も十分考えられるため、余り極端に落胆する必要もないという予測もあります。

国交省と財務省は、住宅の改築・新築にエコポイント?

2015年の消費税改訂時には「住宅エコポイント」を実施しました。それは、一定の省エネルギー基準を満たした一戸建て住宅やマンションの購入や、窓・外壁の断熱改修に対して1ポイント(1円相当)のポイントを出す仕組みで、新築購入に30万ポイント、断熱改修に30万ポイントを発行し、エコポイントは商品券やプリぺイドカードに交換できましたが、国交省と財務省は、この仕組みを参考に対象となる住宅性能や改築の条件などを決めて予算化を検討する様です。2015年度の省エネ基準に、耐震性能もプラスして考えられているようです。
また、消費増税後の住宅需要の落ち込み対策では、住宅ローン残高に応じて所得税を減らす住宅ローン減税の拡充も検討されています。
住宅ローンの場合は、収入が低く所得税が少ない人は、減税分を控除しきれない場合もあるので、中低所得者への配慮も考えられ、国交省・財務省は減税とポイントを組み合わせた支援策を用意しています。

「住まい給付金」の拡大も候補の一つに?

一定の条件を満たす住宅購入者に一時金を渡す「住まいの給付金」の拡大策も検討されており、10%への増税後、年収775万円以下の人を対象に最大50万円を支給する予定でこれを増額するか、条件緩和の検討がされているようです。この様な消費増税対策は、住宅ばかりではなく、自動車などにも及んでいます。
住宅に限って言うならば、ゼロエネルギー住宅(ZEH)等が平準化され、住宅性能が高い住宅が益々優遇されます。もしも住宅建築をお考えならば、まだまだ間に合います。
消費増税は、燃料費など私達の様々な生活レベルで効いて来ますから、燃費の掛からない、高耐久性能の住宅が必要です。
住宅性能で快適になれるシンプルな設備で快適な環境を保てる住宅が重要です。
「建てるべきか、はたまた建てざるべきか」現在、ハムレットの心境の方は、是非、史幸工務店にご連絡下さい。貴方の希望に応えることが出来る素晴らしい住環境に出会えるはずです。

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