史幸便り

Vol.90 これからの住宅は「金融力」が重要に。

建てるだけでは意味がない「資産になる住宅」で無ければ、販売も転居も出来ない。
住宅は、もしもの時に「お金を借りられるか、高く売れるか」が判断基準になります！

2018年1月30日更新

住宅建築が「ゴール」の時代から資産として評価する時代に！

今までの住宅建築のあり方は、土地の値上がりを期待した不動産取得が大きな要素になっていました。
土地を取得し、住宅を建てさえすれば、人生最大の買い物をした満足感と共に、子供達にも土地という資産を残してやれたという、達成感も得られる人生のゴールテープを切った、至福の瞬間だったのです。
ところが、高度経済成長時に建てられた、その様な住宅は、ことごとく「空き家」になってしまい問題化しています。 土地に価値があった時代には、土地があるだけで子供達は親の土地を金融資産として活用出来ましたが、現代のように人口が減少し、土地の価値がなくなってしまうと、親の住宅という資産を引き継ぐことは、マイナスの資産を引き継ぐ事にしかならない時代になっているのです。
その地域の一等地に空き家が目立つのは、それだけ、資産価値の高い『土地』を親が残したと言うことなのに、今では重荷になっているという、悲しい現実が問題の「放置住宅」です。

土地の価値が低下したとすれば、資産価値があるのは「住宅そのもの」？

私達のライフサイクルを考えた場合、就職や転勤、結婚、子育て、子供の独立、親の介護、定年退職など、住宅を考えなければならない状況は実に多く、同じ住まいに住まい続けることに、こだわるよりも、状況に応じたリアルタイムで適切な住まいの選択が必要になってきます。今までなら、状況に機敏に対応する為、賃貸の方が有利でしたが、それは状況の変化に応じて、都合の良い住宅に住み替えていくという利便性は、賃貸ならではの自由度だったからです。仕事をしている間は住宅の購入は必要無い。住宅は退職金で建てるもの。それが今までの「土地資産が高かった時代」の一般的な考え方だったわけです。

住宅は借りるよりも、買った方が有利な条件が揃い始めた。

土地価格の値上がりが期待出来なくなった現在では、質の高い住宅を取得し、家をストックとして活用出来ることが重要になります。
『住宅は借りるよりも買った方が有利だ』という条件が、我が国でもようやく、揃い始めています。それは日本人の寿命が戦後以降、20年以上も伸び続け世界一の長寿国になったからです。賃貸アパートならば、20年分余分に賃貸料金を支払うことになります。仮に家賃を10万円と想定した場合、便宜上、家賃は据え置きとして考えた場合も、年間120万円、10年間で1 2 0 0 万 円、20年 間 で2400万円の家賃を寿命が延びた分、支払い続けなければならないと言うことになります。それ以前の現役時代の家賃が、40年間として、平均5万円と想定しても2400万円で、老後の家賃と合算すると合計4800万円もの家賃を支払う事になります。
住宅を建てると言うことは、建てた時点で「一生分の家賃を前払いしたのと同じです。
幾ら長生きをしても、家賃のように支払いで、老後資金を削る必要もありません。
住宅が手狭になって、中古住宅の買い換えや新築を検討する場合も、金融力が高い住宅なら現在の高性能住宅を売って、資金にすることも可能です。 現在のようにローン金利が低い場合は、賃貸よりも建てた方が有利になります。

「金融力」が高い住宅とは、住宅性能が高い住宅。

今まで建てられてきた、一般的な戸建て住宅の場合、資産価値は20年でゼロになります。この状態で35年ローンを組んだ人が、20年後に住宅を売ろうとしても、土地の売却益程度にしかなりません。これが左表の空き家率、所謂『放置住宅』13・5％の大きな原因です。
少なくとも今、建てられている住宅は、最低限の性能や建て方として「フラット35」の建築要件を満たすレベルで建てることが、最低レベル出あることを自覚して建てるべきで、このレベルでも決して「金融力」が高い住宅とはいえません。
現在の「省エネルギー基準」最高等級4、でも充分とはいえません。このレベルの住宅は、2020年から開始される「省エネルギー基準」の義務化になると、最低性能の住宅レベルか断熱性能不良の住宅と認定され兼ねません。現在は最高水準でも、2020年以降は確実に、断熱性能が足りない住宅と認定されることが予測されるからです。

熊本県内で「既存不適格」住宅の危険を声高にお伝えしているのは「弊社だけ」？

1981年に、頻発する地震災害に対し、耐震基準が変更になりましたが、耐震基準が変更になった以前と以後の住宅では、雲泥の差で差別化されました。新耐震基準以前の住宅の扱いは、耐震性において「既存不適格」と認定され、新基準適合住宅と差別しました。 現在でも「既存不適格」住宅の名残は「地震保険」に残っていて1981年以降に建てられた住宅は10％の割引と表記されています。いま新築した住宅が、新築2年後には「断熱性能の既存不適格住宅」と認定されたら、住宅の資産価値は一気に低下してしまうのが必定です。それを回避するためには、数値の裏付けのある高性能住宅を建てなければなりません。
それを回避するためには、現在の「省エネ基準」温熱環境、最高等級4の倍以上の住宅性能が必要です。
現在、住宅建築をご検討中ならば、2020年基準でも問題のない高性能住宅について、史幸工務店にお問い合わせ下さい。