史幸便り
Vol.117 消費増税住宅購入の損得勘定をする。
具体的に見えてきた消費増税対策、年収や世帯構成では増税後が有利な場合も。
景気の下ブレもささやかれ、消費税対策は、更に手厚い支援策も必要に？
2019年3月27日更新
消費増税の支援策の目玉は、住宅ローン減税の延長。
現行の住宅ローン減税では、購入後の10年間、年末の借入残高の1％（年最大40万円）を上限として所得税などから控除されますが、支援策では（表・1）控除期間が10年〜13年間に伸びます。これは10％の消費税を支払い10月〜2020年の年末までに入居する方が対象となります。
住宅ローン減税が延長となる11年〜13年目には、①年末ローンの1％か、②建物価格の2％を3等分した金額のどちらか小さい方の金額が控除されます。
住宅の土地に関しては、消費税はかかりません。これは消費税がかかる建物価格について、増税分の2％を3年間で還付する仕組みになっています。
ただ、借入金額が少ない方やローンの返済期間が短い方は、11年〜13年の控除額がローン残高の1％になる可能性が高く、増税分が全額控除されるとは限らないようです。
「住まい給付金」の拡充で、給付対象が広がる。
住宅購入後に受け取れる「すまい給付金」の拡充によって、給付対象者（住宅ローン利用時）の年収の目安の上限が、510万円から775万円と引き上げられ、給付額の上限が30万円から50万円に上昇します。（表･2）これは、21年末まで実施される予定になっています。
これらの収入は、あくまでも目安で、厳密には「都道府県民税の所得割」で決まります。収入は同じでも配偶者や子供の数、扶養控除の対象者が何人いるかによって給付額は変わります。
正確な額を知りたいときには、市区町村で入手可能な個人住民税の「課税証明書」などで確認することが出来ます。
国土交通省では、「すまい給付金」のサイトを設けていますから、ここにアクセスしてシミュレーションすることが出来ます。（表・2：サイト案内）
これらの支援策によって、増税前の駆け込みよりも（表・3）増税後に住宅を購入する方が有利になるケースも出てきました。それは増税分の負担増が住宅ローン減税延長で相殺され、更に「住まい給付金」を受け取れる対象者が増えるからです。
この他、住宅取得金額の非課税贈与枠を最大3000万円まで拡充したり、住宅関連のポイント制度を新設する方針も検討されており、住宅購入に関しては、増税前の緊急性がかなり薄れてきたと言えます。また、最近の景気動向は、不確かな統計調査の発覚依頼、信頼性を欠く不安定さから、見直しが迫られており、この調査内容から消費増税を行う為には、より一層の景気対策の必要性が生じてくるのではないかと懸念されています。
支援策には、手放しで乗れない注意点もある。
減税期間が延長されて消費税が戻るといっても、それは10年も先の話で、フルに減税の恩恵を受けるためには、13年という長期間になるため、ライフサイクルの変更で、途中で所得が減って税額控除の恩恵が薄れたり、住宅を手放したりする可能性も少なくはないと言うことです。
更に「住まい給付金」についても、対象物件は一般人が思っているほど、限定的な物ではないかという専門家もいます。それは、収入以外にも条件があるからで、中古物件に関しては、売り主が個人の場合は、全て対象外になり、新築の場合は「瑕疵（かし）担保保険」への加入が必要などの条件があるからです。その条件を満たせない住宅は「住まい給付金」の給付対象にならないからです。
新築住宅を建てる場合は住宅性能の見極めが大切。
問題無く「住まい給付金」などの消費増税の特典を受けるためには、住宅物件の見極めが重要です。特に住宅性能が「瑕疵担保保険」に適合する事が最も重要なことです。
また10年程度で価値が減衰するような住宅では、もしも不慮の事故などで、住宅を手放すことになった場合、大きな負債を抱えることになりかねません。住宅の性能とは、住宅の価値を維持し続ける持続性も必要です。
過去の消費増税では、前後に駆け込みとその反動減によって、住宅価格が乱高下した例もありますが、増税前後の短絡的な損得を考えるよりも、長期的な視点で、住宅価格が適正な水準にあるのか、住宅性能そのものを見極める必要があります。
史幸工務店では、いつまでも価値を失わない、最高の住宅をお造り致します。皆様のご用命をお待ち申しあげております。