史幸便り
Vol.133 住宅を購入する場合の基礎知識！
40歳代の共働きなら考えて見よう、住宅ローン繰り上げ返済という方法。
40歳代は、子供の学費等が少ない内の繰り上げ返済で、将来の負担軽減を考える！
2019年11月28日更新
30歳台での住宅建築は早すぎるのではないか？
親の世代までは、住宅建築は定年退職後に退職金で建てられた住宅が多かったのですが、現在では、二十歳台の後半で住宅建築を希望する方が多くなっています。
それは「フラット35」等、国の支援制度が整ってきたのと、若年層の金融感覚が新しくなってきたからです。二十歳台で結婚した場合、アパートでの子育てが一般的ですが、近所への騒音の心配やアパートが結露やカビ、寒さ暑さなど、子育て環境に適していない場合が多いからです。また、アパートの家賃と住宅を建てた場合のローン支払いが低金利の今日では、家賃＋アルファで充分賄える場合もあるからです。
「フラット35」の場合は、最初の金利が最長35間、変更しない均等払いですから、ライフサイクルが考えやすいということもありますし、子育て環境を考えてアパートを選択した場合、家賃は上がる可能性があります。そして家賃は、いくら払っても貯蓄のようにたまりませんが、住宅ローンの場合は、貯蓄と同じような利息は付きませんが最後には、住宅が手元に残ります。この差を考えた場合、若年で住宅を建てた方が有利という考えが浮かぶようです
長い人生で病気をしたり、失職した場合、住宅ローンはどうなるだろうという心配も「フラット35」の場合は、モゲージバンクですから、支払い不能になった時点で住宅を返納することで借入金と相殺できます。
昔のように住宅を手放しても借入金だけが残るということもありません。住宅が手狭になった場合は、高性能住宅であれば、住宅価格が高くなりますから、中古住宅として販売して、新しい住宅の購入資金にすることも可能です。
この様に30歳台での住宅建築は、全く早すぎるということはなく、むしろ若年化しています。
父母や祖父母に資産がある場合は、相続対策？
消費税増税で、来年3月31日までに、父母や曾祖父から援助が受けられる場合は、省エネ住宅で3000万円の贈与税が非課税になります。
図・2の様に2020年度には、1500万円、2021年度には、1200万円と減少しますので、早期に贈与が可能であれば、相続対策としてもご家族で考えてみる価値があります。
自己資金の確保と頭金の目安は物件価格の２割？
これから住宅を購入する方にとって関心があるのは、自分の資力で建てられる物件は、どの程度のものになるのかということになりますが、先に政府系の住宅金融について、住宅金融支援機構の「フラット35」を紹介致しましたが、最近では、金融自由化で、ネット銀行や様々な金融機関が独自の住宅ローンを取り扱っています。
この様なローンを活用すると頭金をほとんど準備しなくても住宅ローンだけで、住宅を購入できるケースも増えています。購入後の返済負担を甘く考えると、後々、家計を圧迫して返済困難に陥ることもなきにしもあらずですから、計画はきちんと建てる必要があります。
まず、未来を予測して困難に直面しにくい計画の第一歩は、頭金を用意することです。大方の金融機関は、物件価格の2割程度の金額を目安にして頭金の用意を推奨しているようです。この数字は実際に住宅を購入した人がどの程度の頭金を用意しているのか、住宅金融支援機構が2008年度に調査した「フラット35」利用者調査によるデータです。注文住宅を建築した人の建築費の全国平均は約3390万円で、このうち頭金（手持ち資金）は、約637万円となっています。
以上のように考えて見ると、一昔前（10年ほど）とは、住宅建築に対する考え方が大きく変化してきていることが判ります。高度経済成長時代とは異なり経済の低成長時代には、堅実な若年層の老後対策が見て取れます。それは、早期の住宅建築でアパート等の家賃の支払いから早期に脱却し、将来を見越した建設的なローンの活用という新たな考え方です。
低金利時代も昨今のニュースを見ていると終わりに近づいている様です。これ以上、低金利を続けているとメリットが失われつつあるからです。銀行は疲弊し、海外に投資した製造工場からのリターンが円安で逆にデメリットになってきているからです。
住宅を建てるならば価値を失わない住宅を建てる。
これからの住宅は、普通に住めるだけの住宅では駄目です。ZEH（ゼロ・エネルギー）は、当然、更に求められているのは、病気になりにくいクリーンな居住空間を実現する住宅です。史幸工務店は優れた高性能住宅を開発し、常に最新の技術革新を行っています。新築をお考えならば是非、史幸工務店にご相談ください。